Đất Xanh (DXG) Q1/2026: Lợi nhuận bứt phá và ẩn số 3.300 tỷ đồng

Kết quả kinh doanh Đất Xanh trong quý 1 năm 2026 ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ về lợi nhuận, hoàn thành 80% kế hoạch năm nhờ sự phục hồi của mảng môi giới bất động sản.

Nhìn vào bức tranh tài chính của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), có thể thấy một sự tương phản thú vị: trong khi doanh thu mới chỉ đi được khoảng ¹⁄₄ chặng đường, thì lợi nhuận sau thuế lại gần như chạm đích. Đây là một tín hiệu cho thấy hiệu quả vận hành được cải thiện hoặc có sự đóng góp lớn từ các mảng có biên lợi nhuận cao.

Điểm sáng từ mảng môi giới và sự phục hồi doanh thu

Trong quý ¹⁄₂₀₂₆, DXG ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt hơn 1.467 tỷ đồng, tăng trưởng 59% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng chính đến từ hai trụ cột:

• Kinh doanh BĐS: Thu nhập từ bán căn hộ và đất nền đạt hơn 860 tỷ đồng (tăng 29%).
• Dịch vụ môi giới: Đây là “cỗ máy in tiền” thực sự khi mang về gần 604 tỷ đồng, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ.

Mặc dù có khoản hàng bán bị trả lại gần 115 tỷ đồng khiến doanh thu thuần giảm nhẹ xuống còn 1.353 tỷ đồng, nhưng lãi gộp vẫn đạt mức 634 tỷ đồng (tăng 24%). Đặc biệt, hoạt động tài chính đóng vai trò “bệ đỡ” khi thu nhập từ lãi vay tăng vọt gấp 4 lần, đóng góp hơn 46 tỷ đồng vào tổng doanh thu.

Kết thúc quý 1, DXG lãi sau thuế hơn 214 tỷ đồng, tăng 173%. Với mục tiêu lợi nhuận cả năm 2026 là 268 tỷ đồng, doanh nghiệp đã chính thức hoàn thành 80% kế hoạch chỉ sau 3 tháng.

Chiến lược tăng tốc dự án và cú hích hạ tầng Long Thành

Năm 2026 được DXG xác định là năm “tăng tốc” với các dự án trọng điểm. Đáng chú ý là dự án The Privé hiện đang triển khai bán giai đoạn 2 và chuẩn bị mở bán giai đoạn 3 vào quý ²⁄₂₀₂₆. Với tiến độ xây thô giai đoạn 1 đạt khoảng 50%, dự án này dự kiến sẽ bắt đầu hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ năm 2027.

Một biến số quan trọng khác là Sân bay Quốc tế Long Thành. Việc sân bay dự kiến vận hành từ năm 2026 tạo ra lực đẩy cực lớn cho nhu cầu nhà ở khu vực xung quanh. Dự án Gem Sky World tại Long Thành hiện đã hoàn tất hạ tầng với hơn 4.000 lô đất đã cấp sổ, sẵn sàng cho kế hoạch tung toàn bộ sản phẩm còn lại ra thị trường từ nay đến cuối năm.

Những “điểm mờ” trong bảng cân đối kế toán

Tuy nhiên, bên cạnh những con số tăng trưởng ấn tượng, báo cáo tài chính của DXG xuất hiện những khoản mục khiến các nhà đầu tư phải đặt dấu hỏi lớn.

Khoản cho vay “bí ẩn” 3.300 tỷ đồng

Điểm gây chú ý nhất là khoản cho vay bên khác tăng vọt lên hơn 3.3 ngàn tỷ đồng, gấp 2.9 lần so với đầu năm. Điều đáng nói là DXG không cung cấp thuyết minh chi tiết về đối tượng vay, mục đích vay cũng như khả năng thu hồi của khoản tiền này. Trong bối cảnh thị trường BĐS còn nhiều biến số, việc dồn một lượng vốn lớn vào các khoản cho vay không rõ ràng tiềm ẩn rủi ro thanh khoản đáng kể.

Áp lực dự phòng và hàng tồn kho

DXG hiện đang trích lập dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi gần 573 tỷ đồng, trong đó các khoản đặt cọc, ký quỹ chiếm 339 tỷ đồng. Hàng tồn kho vẫn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 15.8 ngàn tỷ đồng. Dù nợ vay không biến động nhiều (khoảng 4.8 ngàn tỷ đồng), nhưng việc tiền gửi ngân hàng giảm 40% (xuống còn 2.3 ngàn tỷ đồng) cho thấy dòng tiền mặt đang bị thắt chặt để phục vụ đầu tư hoặc cho vay.

Quản trị nhân sự và chi phí điều hành

Về mặt vận hành, quy mô nhân sự của DXG có xu hướng thu hẹp nhẹ với 4.007 người (giảm 153 người so với đầu năm). Đáng chú ý, mức lương chi trả cho Tổng Giám đốc đạt gần 1.55 tỷ đồng/quý, tương đương hơn 515 triệu đồng/tháng, phản ánh chi phí quản lý cấp cao ở mức khá lớn.

Góc nhìn chuyên gia: Cơ hội đi kèm rủi ro

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Việc Đất Xanh sớm đạt 80% kế hoạch lợi nhuận cho thấy khả năng thích nghi tốt của doanh nghiệp với sự phục hồi của thị trường môi giới. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này dường như không đến từ việc bàn giao dự án quy mô lớn mà đến từ các mảng dịch vụ và thu nhập tài chính. Để duy trì đà tăng trưởng bền vững, DXG cần minh bạch hóa các khoản cho vay bên ngoài và đẩy nhanh tiến độ pháp lý của các dự án như Gem Sky World để chuyển hóa hàng tồn kho thành tiền mặt.

Theo bạn, khoản cho vay 3.300 tỷ đồng của DXG là bước đi chiến lược hay là rủi ro tiềm ẩn cho cổ đông? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận bên dưới!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao Đất Xanh đạt 80% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau quý 1?Kết quả này chủ yếu nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của mảng môi giới bất động sản (tăng gấp 3 lần cùng kỳ) và sự đóng góp tích cực từ thu nhập lãi vay trong hoạt động tài chính.

Điểm rủi ro lớn nhất trong báo cáo tài chính Q1/2026 của DXG là gì?Đó là khoản cho vay bên khác tăng vọt lên hơn 3.3 ngàn tỷ đồng nhưng không được công ty thuyết minh chi tiết, cùng với khoản dự phòng nợ khó đòi lên tới 573 tỷ đồng.

Những dự án nào sẽ là động lực tăng trưởng của Đất Xanh trong thời gian tới?Hai dự án trọng điểm là The Privé (dự kiến ghi nhận doanh thu từ 2027) và Gem Sky World (hưởng lợi từ cú hích hạ tầng Sân bay Long Thành vận hành năm 2026).

Câu hỏi thường gặp

Tại sao Đất Xanh đạt 80% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau quý 1?

Kết quả này chủ yếu nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của mảng môi giới bất động sản (tăng gấp 3 lần cùng kỳ) và sự đóng góp tích cực từ thu nhập lãi vay trong hoạt động tài chính.

Điểm rủi ro lớn nhất trong báo cáo tài chính Q1/2026 của DXG là gì?

Đó là khoản cho vay bên khác tăng vọt lên hơn 3.3 ngàn tỷ đồng nhưng không được công ty thuyết minh chi tiết, cùng với khoản dự phòng nợ khó đòi lên tới 573 tỷ đồng.

Những dự án nào sẽ là động lực tăng trưởng của Đất Xanh trong thời gian tới?

Hai dự án trọng điểm là The Privé (dự kiến ghi nhận doanh thu từ 2027) và Gem Sky World (hưởng lợi từ cú hích hạ tầng Sân bay Long Thành vận hành năm 2026).