Nhà ở xã hội: Bước ngoặt pháp lý giúp rút ngắn tiến độ triển khai dự án

Quy định mới về nhà ở xã hội cho phép chủ đầu tư linh hoạt lựa chọn quy trình thẩm định, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý và rút ngắn đáng kể thời gian khởi công dự án.

Việc Bộ Xây dựng ban hành Văn bản số 5844/BXD-QLN hướng dẫn công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội (NOXH) được giới chuyên gia đánh giá là một “cú hích” quan trọng. Thay vì áp dụng một quy trình cứng nhắc cho mọi đối tượng, cơ chế mới chính thức trao quyền chủ động cho chủ đầu tư trong việc lựa chọn phương thức triển khai để tối ưu hóa thời gian và chi phí.

Cơ chế “lựa chọn” linh hoạt: Điểm sáng từ Văn bản 5844/BXD-QLN

Điểm mấu chốt của hướng dẫn này là cho phép doanh nghiệp phát triển NOXH tự quyết định quy trình thủ tục để được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể, chủ đầu tư có thể cân nhắc một trong hai lộ trình sau tùy theo năng lực và mục tiêu dự án:

• Phương án 1: Tự thẩm định dự án. Áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 201/2025/QH15. Với lựa chọn này, doanh nghiệp tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật. Ưu điểm lớn nhất là lược bỏ hoàn toàn khâu chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn khởi đầu.
• Phương án 2: Thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 để hưởng cơ chế miễn cấp phép. Đây là lựa chọn phù hợp cho những chủ đầu tư muốn có sự “bảo chứng” về mặt kỹ thuật từ cơ quan quản lý nhà nước.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng khi doanh nghiệp có yêu cầu, cơ quan chuyên môn bắt buộc phải thực hiện thẩm định theo quy định, nhằm chấm dứt tình trạng đùn đẩy hoặc lúng túng trong thực thi tại các địa phương.

Lợi ích kép: Giảm chi phí lãi vay, đẩy nhanh tiến độ bàn giao

Không chỉ dừng lại ở việc miễn giấy phép xây dựng, Bộ Xây dựng còn cho phép lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Việc thẩm định thiết kế PCCC hiện nay được thực hiện đồng thời trong quá trình cấp phép (nếu có) hoặc trong khâu thẩm định chuyên môn, với thời hạn xử lý tối đa là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, những thay đổi này có tác động trực tiếp đến bài toán tài chính của doanh nghiệp. Việc miễn giấy phép xây dựng có thể giúp rút ngắn thời gian khởi công từ 3 đến 4 tháng. Trong bối cảnh lãi suất vay xây dựng luôn là áp lực lớn, việc sớm khởi công không chỉ giảm chi phí lãi vay mà còn đưa sản phẩm đến tay người thu nhập thấp nhanh hơn.

Theo quy trình mới, ngay sau khi có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư có thể khởi công ngay. Các thủ tục phụ như môi trường, PCCC hay đấu nối hạ tầng kỹ thuật có thể thực hiện song song, thay vì phải hoàn tất tuần tự như trước đây.

Thách thức từ thực tế: Tránh tình trạng “bình mới rượu cũ”

Mặc dù nhận định đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng hiệu quả thực tế phụ thuộc rất nhiều vào sự đồng bộ trong thực thi. Một lo ngại lớn hiện nay là sự thiếu thống nhất giữa văn bản hướng dẫn của Trung ương và cách vận hành tại các Sở Xây dựng địa phương.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cảnh báo về nguy cơ “bình mới, rượu cũ”. Nếu các cơ quan chức năng vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất 100% các thủ tục phụ (môi trường, PCCC…) trước khi khởi công, thì chính sách miễn giấy phép xây dựng sẽ mất đi ý nghĩa thực tiễn. Bên cạnh đó, sự thiếu thống nhất trong quan điểm của lực lượng thanh tra xây dựng có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có cho doanh nghiệp trong quá trình thi công.

Bài học và kiến nghị cho doanh nghiệp

Để tận dụng tối đa cơ chế này, các chủ đầu tư cần chủ động rà soát năng lực quản trị dự án để lựa chọn phương án thẩm định phù hợp. Đồng thời, việc phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý ngay từ giai đoạn lập hồ sơ là cực kỳ quan trọng để đảm bảo sự đồng thuận về mặt pháp lý.

Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần một cơ chế giám sát chặt chẽ từ Trung ương, đảm bảo các địa phương thực thi đúng tinh thần “hỗ trợ và tháo gỡ” thay vì tạo thêm rào cản hành chính. Khi đó, mục tiêu giải quyết cơn khát nhà ở cho người thu nhập thấp mới có thể hiện thực hóa một cách nhanh chóng.

Bạn đánh giá thế nào về khả năng thực thi của quy định này tại địa phương nơi bạn đang quan tâm? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Chủ đầu tư nhà ở xã hội có thể được miễn giấy phép xây dựng bằng cách nào?Chủ đầu tư có thể chọn 1 trong 2 cách: Tự thẩm định dự án theo Nghị quyết 201/2025/QH15 hoặc đề nghị cơ quan chuyên môn thẩm định theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15.

Việc áp dụng quy định mới giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án bao nhiêu?Theo đánh giá từ chuyên gia, việc miễn giấy phép xây dựng và lồng ghép thủ tục PCCC có thể giúp rút ngắn thời gian khởi công từ 3 đến 4 tháng.

Thủ tục PCCC cho dự án nhà ở xã hội hiện nay được xử lý ra sao?Thẩm định thiết kế PCCC được thực hiện đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn, với thời hạn xử lý tối đa là 30 ngày kể từ khi đủ hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư nhà ở xã hội có thể được miễn giấy phép xây dựng bằng cách nào?

Chủ đầu tư có thể chọn 1 trong 2 cách: Tự thẩm định dự án theo Nghị quyết 201/2025/QH15 hoặc đề nghị cơ quan chuyên môn thẩm định theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15.

Việc áp dụng quy định mới giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án bao nhiêu?

Theo đánh giá từ chuyên gia, việc miễn giấy phép xây dựng và lồng ghép thủ tục PCCC có thể giúp rút ngắn thời gian khởi công từ 3 đến 4 tháng.

Thủ tục PCCC cho dự án nhà ở xã hội hiện nay được xử lý ra sao?

Thẩm định thiết kế PCCC được thực hiện đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn, với thời hạn xử lý tối đa là 30 ngày kể từ khi đủ hồ sơ.