Gỡ nút thắt định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Việc điều chỉnh quy định định giá quỹ đất thanh toán dự án BT thông qua đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng là bước đi then chốt để đồng bộ hóa pháp luật đất đai.

Hiện nay, các nhà đầu tư và chính quyền địa phương đang đối mặt với một rào cản pháp lý đáng kể trong việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho các dự án theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT). Sự thiếu nhất quán giữa các văn bản quy phạm pháp luật không chỉ gây lúng túng trong triển khai mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài chính của các bên tham gia.

Xung đột pháp lý giữa Nghị quyết 254 và Nghị định 257

Điểm mấu chốt của vấn đề nằm ở sự vênh nhau giữa hai văn bản quan trọng. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254), chi phí xây dựng hạ tầng là một thành phần được xác định rõ ràng khi tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) lại bỏ ngỏ quy định về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT.

Sự thiếu đồng bộ này tạo ra một nghịch lý: Trong khi pháp luật đất đai thừa nhận giá trị hạ tầng, thì quy định về PPP (Đối tác công tư) lại chưa cụ thể hóa cách khấu trừ, khiến các địa phương không có căn cứ pháp lý để thực hiện, dẫn đến tình trạng trì trệ trong việc quyết toán và bàn giao quỹ đất.

Giải pháp từ Bộ Tài chính: Cơ chế khấu trừ chi phí hạ tầng

Để tháo gỡ vướng mắc, Bộ Tài chính đang nghiên cứu sửa đổi NĐ 257 và đề xuất một Nghị quyết riêng để xử lý cấp bách. Theo đó, trong quá trình lập hoặc điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi, nếu quỹ đất thanh toán chưa có hạ tầng nhưng lại phải áp dụng giá đất từ bảng giá (vốn đã bao gồm chi phí hạ tầng) hoặc áp dụng giá từ khu vực tương tự, thì nhà đầu tư sẽ được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng.

Cách xác định chi phí khấu trừ

Chi phí được khấu trừ sẽ không dựa trên con số cảm tính mà căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Điều này đảm bảo tính khách quan, minh bạch và có cơ sở đối chiếu theo quy định pháp luật về xây dựng.

Tiêu chí xác định “vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”

Để tránh việc áp giá tùy tiện, Dự thảo Nghị quyết đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định khu vực tương tự, bao gồm:

• Mục đích sử dụng: Phải cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch mới của quỹ đất thanh toán.
• Chỉ tiêu kỹ thuật: Tương đương về mật độ, chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ.
• Mức độ hoàn thiện: Tương đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Vị trí địa lý: Ưu tiên khoảng cách gần nhất trong phạm vi cấp xã, sau đó mở rộng ra cấp tỉnh.

Trong trường hợp không tìm thấy vị trí tương tự trong toàn tỉnh, phương án cuối cùng sẽ là sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá của khu vực có cùng mục đích sử dụng.

Những quan ngại từ thực tiễn: Góc nhìn từ Bắc Ninh và VCCI

Mặc dù đề xuất của Bộ Tài chính đi đúng hướng, nhưng các đơn vị thực thi và doanh nghiệp vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi.

Bài học từ thực tế tại Bắc Ninh

Sở Tài chính Bắc Ninh, khi thẩm định các dự án BT liên quan đến Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, đã gặp khó khăn lớn trong việc định nghĩa thế nào là “vị trí tương tự”. Địa phương này kiến nghị rằng việc chỉ cần đáp ứng “một hoặc các điều kiện” là quá lỏng lẻo. Thay vào đó, cần yêu cầu kết hợp nhiều tiêu chí để phản ánh chính xác giá trị thực của đất, tránh sai sót trong định giá.

Cảnh báo rủi ro từ VCCI

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đại diện cho doanh nghiệp đưa ra hai cảnh báo quan trọng:

1. Thiếu cơ chế kiểm soát: Cần có sự thẩm định độc lập và so sánh thị trường thay vì chỉ dựa vào suất vốn, nhằm hạn chế rủi ro cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.
2. Rủi ro từ “Giá đất cao nhất”: VCCI lo ngại quy định áp dụng giá cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự sẽ bị lạm dụng. Việc này có thể khiến cơ quan quản lý chọn phương án an toàn để tránh thất thoát tài sản nhà nước, nhưng vô tình đẩy rủi ro tài chính và gánh nặng chi phí về phía doanh nghiệp.

Nhận định chuyên gia và lời kết

Việc cho phép khấu trừ chi phí hạ tầng là một bước tiến lớn trong việc hiện thực hóa nguyên tắc công bằng trong đầu tư PPP. Tuy nhiên, để chính sách này không trở thành “con dao hai lưỡi”, cơ quan soạn thảo cần chi tiết hóa quy trình thẩm định độc lập và linh hoạt hơn trong phương pháp xác định giá đất thay vì áp đặt cứng nhắc mức giá cao nhất.

Đối với các nhà đầu tư, đây là thời điểm cần rà soát kỹ các báo cáo nghiên cứu khả thi và theo dõi sát sao tiến độ ban hành Nghị định sửa đổi để tối ưu hóa phương án tài chính cho dự án.

Theo bạn, việc áp dụng “giá đất cao nhất” khi không tìm thấy vị trí tương tự có thực sự công bằng cho doanh nghiệp? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn hoặc liên hệ với chuyên gia pháp lý của chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn về dự án BT.